İMAR HUKUKU

- İmar planları insan, toplum, çevre ilişkilerinde kişi ve aile mutluluğu ile toplum hayatını yakından etkileyen fiziksel çevreyi sağlıklı bir yapıya  kavuşturmak, yatırımların yer seçimlerini ve gelişme eğilimlerini yönlendirmek ve toprağın koruma kullanma dengesini en rasyonel biçimde belirlemek  amacıyla hazırlanırlar. 3194 sayılı İmar Kanununun 6.maddesine göre planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından "bölge planları" ve "imar planları"  imar planları ise "nazım imar planları" ve "uygulama imar planları" olarak hazırlanır.

- İmar Planları; farklı düzey ve ölçeklerde hazırlanan bir dizi planlar bütünüdür. Bölge Planları: Bölgelerin sosyo-ekonomik gelişme eğilimlerini  yerleşmelerin gelişme potansiyellerini, sektörel hedefleri ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere hazırlanacak planlardır. DPT tarafından yapılması  ya da yaptırılması hüküm altına alınan bu tür kapsamlı plan çalışmaları ülkemizde henüz yaygın bir uygulama alanı bulamamıştır. (GAP planı gibi) Çevre  Düzeni Planı : "Ülke ve varsa bölge planı kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını  belirleyen 1/100.000, 1/50.000 veya 1/25.000 ölçekte Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca İmar Kanunu çerçevesinde yapılan, yaptırılan ve onaylanan  raporuyla bir bütün olan planlardır."

- Nazım İmar Planı: Uygulama imar planının hazırlanmasında gözönüne alınması gereken temel hedeflerin ilkelerin ve arazi parçalarının kullanılış  biçimlerini gösteren, 1/5000 ölçeğinde hazırlanan ve üst ölçekli plan kararlarıyla uyumlu planlar olup, 3194 sayılı Yasanın 5.maddesinde; varsa bölge  ve çevre düzeni planına uygun olarak hali hazır haritalar üzerine yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının genel kullanış  biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme, yön  ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları gösteren ve uygulama imar planının hazırlanmasında esas  olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile beraber bir bütün olan plandır, şeklinde tarif edilmiştir.

- Nazım imar planları 1/5000 ve 1/2000 ölçeğinde olup belediye meclislerince onaylanıp ilan ile yürürlüğe girerler.

- Nazım imar planı yapılmayan bir bölgenin uygulama imar planı yapılamaz.

- Büyükşehir Belediyesi olan yerlerde nazım plan yapma yetkisi Büyükşehir belediyesine aittir.

- Belde belediyelerinin nazım plan yapma yetkisi vardır.

- Çevre düzeni planı yapılmadan nazım imar planı yapılabilir. Bunun sonucu olarak nazım imar planı çevre düzeni planından müstakil olarak dava  konusu yapılıp incelenebilir.

- Uygulama İmar Planı: Nazım imar plan esaslarına göre çizilen yol, yapı adası, çeşitli bölgelerin ayrıntılarını içeren plan 1/1000 ölçekli olup Belediye  (meclisince)lerce yaptırılıp onaylanan planlardır. Bir düzenleyici/genel işlem olan nazım ve uygulama imar planlarının ilgili belediyelerce yapılacağı ya  da yaptırılacağı ve ilgili Belediye Meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği 3194 sayılı Yasanın 8.maddesinde hükme bağlanmış olup, bir aylık askı    süresinden sonra kesinlik kazanıp, hukuken herkesi bağlayıcı, herkes tarafından uyulması zorunlu belgelerdir. 3194 sayılı Yasanın düzenlediği bütün bu  planlar arasında mevcut plan hiyerarşisinde esas kural alt ölçekli planların üst ölçekli planlarla belirlenen planlama ana ilkelerine, stratejilerine ve    kararlarına uyumlu olması zorunluluğu ilkesidir. Yani alt ölçekli planlar üst ölçekli plana aykırı olamazlar.

- 3194 sayılı Yasa, kesinlik kazanarak yürürlüğe girmiş planlar üzerinde gerektiğinde -belirli koşulların oluşması durumunda- değişiklik yapılabileceğini benimsemiş; plan değişikliklerinin de planların yapılışındaki usul ve esaslara tabi olacağı hükme bağlanmıştır.

- İmar Planı Değişikliği : "Onaylı imar planı sınırları içinde arazi kullanışlarının büyüklüğünde, konumunda, yoğunluğunda veya ulaşım sisteminde,  imar planları ana kararlarını bozmayacak biçimde mevzii olarak farklılık getiren değişikliklerdir."şeklinde tarif edilmiştir.

- Revizyon İmar Planı : "Gerek nazım ve gerekse uygulama imar planlarının ihtiyaca cevap vermediği ve uygulamasının problem olduğu durumlarda  planın tümünün veya büyük bir kısmının plan yapım tekniklerine uyularak yenilenmesi sonucu elde edilen planlardır.”

- İlave İmar Planı : "Mevcut imar planının gelişme alanları açısından ihtiyaca cevap vermediği hallerde, mevcut imar planına bitişik ve mevcut imar  planının genel arazi kullanış kararları ile tutarlı ve yine mevcut imar planı ile ulaşım açısından bütünlük ve uyum sağlayacak biçimde hazırlanmış  bulunan plandır."

- Mevzii İmar Planı : Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz kalması veya yeni yerleşim alanlarının kullanıma açılması gereğinin ve sınırlarının  ilgili idarece belirlenmesi halinde, imar yönetmeliğinin plan yapım kurallarına uyulmak üzere yapımı mümkün olan yürürlükteki her tür ve ölçekteki plan  sınırları dışında, planla bütünleşmeyen konumdaki sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlayan raporuyla bir bütün olan imar  planlarıdır. Plan değişiklikleri onaylama, askı, itiraz, itirazı değerlendirme bakımından planlarının yapımındaki usule tabidir. Plan değişikliği yapma  yetkisi de Belediye meclisinindir, idareyi plan değişikliği kararına sevk eden sebep hukuka, kamu yararına uygun, hizmetin gereği olmalıdır. Plan  değişikliği yapılabilmesi için planın onanmış ve ilan edilmiş olması, kamu hizmetinin gereğinin yerine getirilmesi, kamu yararı gözetilerek yapılması esas  olup, şahsi amaç güdülmemesi gerekmektedir.

- 3194 sayılı Yasanın "Planların Hazırlanması ve Yürürlüğe Konulması"nı düzenleyen 8.maddesi belediye sınırları içinde kalan yerlerin nazım ve  uygulama imar planlarının belediyelerce yapılacağı veya yaptırılacağı, belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe gireceği, onay tarihinden başlayarak  bir ay süre ile ilan edileceği ve bir aylık bu ilan süresi içinde planlara idari itirazda bulunulabileceği, itiraz halinde itirazın ve planların belediye  meclisince 15 gün içinde incelenerek kesin karara bağlanacağı, aynı usulün plan değişiklikleri içinde geçerli olduğu kurala bağlanmıştır. Yani plan  değişikliği talepleri planları yapmaya yetkili makamlarca değerlendirilmelidir. İmar planları ve değişikliklerine karşı düzenleme alanındaki menfaati ihlal  edilen malikler ve üstün kamu yararı bulunduğu durumlarda (yoğunluk artışı, yeşil alanların azaltılması gibi) mülkiyet bağı olmadan da (semt sakini)  sıfatıyla iptal davası açılabilir. Zilyet sıfatıyla dava açılamaz. Hangi ölçekte olursa olsun imar planları genel düzenleyici işlemler olduklarından ilgililer  hakkında sonuç doğurabilmeleri için ilan edilmek suretiyle kesinleştirilmeleri zorunludur. Belediye meclisince kabul edilmek veya bakanlıkça onanmakla  yürürlüğe gireceği belirtilen planların kesinleşmesi için bir ay süreyle askıya çıkartılmak suretiyle ilan edilmeleri yasa hükmü gereğidir.

- Objektif nitelikte ilanı gereken düzenleyici işlemlerde dava açma süresinin ilan tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlayacağı da 2577 sayılı  Yasanın 7.maddesinde belirlenmiştir. -Plan ve değişiklik kararının ilan tarihinin son gününü takip eden günden başlayan 60 gün içinde, ilgili karara ilan  süresi içinde itiraz etmiş ise, idarenin süresi içerisinde cevap vermemesi durumunda ilanın son gününden itibaren 60 günlük zımni ret süresi  sonrasında işlemeye başlayan 60 günlük dava açma süresi içerisinde dava açabilirler. Bu sürelerin geçirilmesinden sonra idarece verilecek yanıt dava  açma süresini ihya etmez. Diğer taraftan ilgililer 2577 sayılı Yasanın 10.maddesi kapsamında imar planlarının değişikliği talebiyle her zaman idareye  başvurabilirler ve bu başvuru üzerine yine yasada belirtilen sürelerde dava açabilirler. Keza imar planlarının ruhsat talepleri, imar durum belgeleri,  kamulaştırma kararları gibi uygulama işlemlerinden birinin tesis edilmesi halinde, bu işlemle birlikte planında iptalini dava konusu edilmeleri  mümkündür. Bu tür işlem tesisi talepleriyle idareye yapılan başvuruların süresi içinde dava konusu edilmemesi durumunda, nesnel ve hukuki  koşullarda hiçbir değişiklik olmamasına karşın aynı istemle değişik tarihlerde yapılan başvurularında yeni bir dava açma süresini başlatmayacağı da  yasa gereğidir.